부동산 LTV, DTI, DSR 뜻은 무엇일까? 쉽고 정확하게 알아보자


부동산을 알게되면 자연스럽게 접하는 용어들이 많습니다. 그 중에서 가장 많이 나오고 부동산 대출을 이용할 때 가장 중요한 LTV, DTI, DSR의 뜻을 같이 알아보겠습니다.

이는 정부의 부동산 규제와 관련이 되어 있기도 한데요. 우선 부동산 대출 규제에 대해서부터 자세히 알아본 후 각 용어들의 쉽게 알아보도록 할게요.

부동산 대출 규제가 필요한 이유

한국 부동산원 통계정보시스템 공시 자료에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가격은 약 15년도 상승장 초입에서부터 5억에 매매가가 형성되어 있었습니다.

그 이후 8년간 엄청난 상승을 거듭해서 약 12억이 되었습니다. 이런 부동산 값은 21년 12월이 되서야 최고점을 찍고야 말았습니다.

최고점인 약 12억 부근에서 LTV 규제 없이 90% 대출을 해주었다면 무슨 일이 벌어졌을까요? 약 10억이 넘는 금액을 대출을 받을 수 있었다는 뜻인데요.

이렇게 되면 담보가치보다 대출액이 높아지는 큰 문제가 발생할 수도 있게 됩니다. 만약 10억이 넘는 금액이 대출인데, 부동산이 하락해서 대출보다 낮아진다면 사회에 엄청난 파장이 올테니까요.

또한 빅쇼트라는 영화를 보면 08년도 부동산발 금융위기가 있을 당시 미국에서는 이런 문제가 있었던 것을 고스란히 보여줍니다.

당시 미국은 부동산 시장이 더 오를 것을 미리 예상해서 담보가치의 100%를 대출해주기도 하였는데 이 경제가 무너지면서 와르르 박살나버린 것입니다.

그래서 정부는 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정해가면서 대출을 해주고 있죠. 그래서 부동산 시장에서 가격이 오르고 있는 시기라면 LTV를 낮추고, 시장 하락의 끝에서는 파격적으로 대출 규제를 푸는 것입니다.

그렇다면 부동산 가격도 조절할 수 있고, 사회에 오는 경제적인 파탄도 막을 수 있을 것 입니다. 이러한 규제들이 우리 사회에서는 필요한 장치라고 보시면 쉽습니다.

LTV가 무엇인가

LTV란 Loan to Value Ratio의 약자입니다. 쉽게 말해 “대출금 가치 비율”을 말하는 것 입니다. 아파트의 매매가격이나 전세 가격이 10억이라고 가정해보았을 때 LTV가 60%라면 10억에 60%까지는 대출을 해줄 수 있어. 라는 뜻입니다.

10억의 60%면 6억까지는 대출로 받을 수 있고, 나머지 4억은 내가 알아서 마련해! 이런 뜻이 되겠죠? 참 쉽고 어렵지 않죠?

정확한 공식으로 보자면 아래와 같습니다.

LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 X 100

6억 나누기 10억 곱하기 100은? 60이 나옵니다. 그렇기 때문에 LTV 60%는 대출 가능한 금액이 60%라고 볼 수 있습니다.

DTI가 무엇인가

DTI는 Debt to income의 약자입니다. 쉽게 말하면 총 부채의 소득을 말합니다. 더 쉽게 말하면 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자를 갚는데 사용되는지에 따른 비율입니다.

예를들어 DTI가 50%이고 연소득이 1억인 경우에 5천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 되는 것이죠. 그래서 부동산 대출을 할 때 DTI도 알아야 합니다.

공식으로 풀이하자면 아래와 같습니다.

DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 X 100

이렇게 계산된 것이 바로 DTI 입니다. 소득에 비해 빚의 이자와 원금을 갚는데 얼마만큼 내고 있느냐를 확인하는 것이라 보시면 쉽습니다.

DSR이 무엇인가

DSR은 Debt Savings Ratio의 약자로 총부재 원리금상환비율을 뜻합니다. 모든 부채에서 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율이라 보시면 쉽습니다.

DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

특히 DSR은 DTI와 개념이 매우 유사하고 흡사하기 때문에 많은 분들이 헷갈려 하십니다. 둘의 가장 큰 차이점은 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출의 이자 상환액이고, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념입니다.

DTI는 이자 상환액, DSR는 원리금 상환액으로 보시면 되고, 보면 이자보다는 원금과 이자를 함께 계산하는 것으로 더 넓은 의미를 갖는 것이죠.

총부재 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 비슷한 개념이지만, DSR의 경우에는 주택담보대출 외 대출까지도 이자 상환액이 아니라 원금과 이자 상환액을 기준으로 한다는 것이 큰 차이점 입니다.

대출을 할때 DTI를 보지 않고 DSR을 본다면 소득은 고정이지만 원금과 이자를 함께 계산하기에 내는 금액이 더 크게 잡히는 것이죠.

그러므로 DSR로 대출을 실행한다면 DTI을 보는 것보다 훨씬 더 낮은 금액의 대출금이 나올 확률이 높습니다. 물론 대출이 아에 없다면 DTI나 DSR나 비슷할테지요.

LTV, DTI, DSR을 비교해보자

LTV는 담보물인 주택의 현재 가격을 기준으로 대출을 규제하는 개념입니다. DTI, DSR은 소득과 현재 상환 중인 금액을 기준으로 대출을 규제하는 것 입니다.

만약 구매를 원하는 지역과 부동산이 LTV와 DTI 또는 DSR을 동시에 만족해야 한다면 두 가지를 모두 확인하며, 만족하는 수준에서 대출이 실행되고, 대출금이 산정될 것 입니다.

마치며

현재 부동산 시장은 해가 지나갈 수록 계속해서 변경되고, 그의 내용들도 매우 복잡해서 한정된 지면에서 다루기가 어렵습니다. 규제는 기본적으로 주택수나 가격에 따라서 다르게 적용되고, 규제지역, 비규제 지역을 나눕니다.

그렇기 때문에 모두에게 다 비슷한 상황이 나오는 것이 아니라서 나의 현재 DTI, DSR을 알아야 하고, 매수하려는 부동산이 LTV가 몇%까지 가능한지, 실제 은행에서는 LTV까지 대출이 되는지를 사전에 잘 알아보셔야 한다 말씀드리고 싶습니다.

부동산은 용어 자체가 생소하지만 막상 이렇게 배워보고나면 어렵지 않은 개념으로 이 용어를 자주 듣다보면 알아서 외워지니 어렵다 생각하지 않으셔도 됩니다.

부동산 규제는 계속해서 바뀌고 내용은 추가될 수도 있어서 부동산은 계속된 공부를 하셔야 합니다. 그래서 부동산을 한번 관심 갖게 되면 계속해서 공부해도 끝이 없는 것이죠.

여러분도 부동산에 대해서 공부를 많이 하셔서 LTV, DTI, DSR 등 부동산 용어를 다른 사람들에게도 알려주시고, 그러다보면 자연스럽게 똑똑해보일 수도 있고, 모르는 사람들이 신기해 할 겁니다.

어디서 배웠냐고 물어보면 바로 이 제너럴킴이 아주 자세하게 알려줬다고 말씀해주시면 됩니다. 물론 농담입니다. 다음 포스팅에서도 영양가 있는 부동산 정보, 지식을 알려드리겠습니다.

지금까지 부동산 주요 용어인 LTV, DTI, DSR를 쉽고 정확하게 알아보았습니다. 이상으로 포스팅을 모두 마치겠습니다.

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